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agent immobilier et clause d’exclusivité : dénonciation


Lorsque le mandat confié à un agent immobilier est un mandat exclusif, les mandants sont ils définitivement liés à l’agent mandataire?

Peuvent-ils, par exemple, donner ultérieurement mandat à un autre agent immobilier, en prenant soin préalablement de mettre fin à l’exclusivité accordée au premier agent ?


La réponse est, en principe, affirmative : les vendeurs peuvent mettre fin unilatéralement à l’exclusivité du mandat accordé et confier la vente du bien à un autre agent après avoir dénoncé la clause d’exclusivité du premier mandat.

En effet, le mandat est un acte revocable.


Toutefois, si ce mandat exclusif est accordé de manière stipulée irrévocable, les vendeurs mandants ne peuvent mettre fin unilatéralement à cette exclusivité.

C’est ce qui découle des règles générales du mandat civil telles qu’appliquées par la Cour de cassation.


Illustration :

M. et Mme X..., par acte du 24 mars 2003, avaient donné à M. Y..., agent immobilier un mandat exclusif de vendre un immeuble.

le 22 janvier 2004, les vendeurs adressent à l’agent exclusif une lettre recommandée l'informant de leur décision de mettre fin son exclusivité. Ce faisant, ils respectaient les prévisions contractuelles, identiques aux dispositions réglementaires, relatives à la révocation du mandat,

Le bien est vendu, le 10 février 2004, par l'entremise d'un autre agent immobilier.

Le premier agent (Y), invoque alors la violation de la clause d’exclusivité et assigne les époux X... en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale figurant au mandat.

L’on pouvait penser que la révocation partielle limitée à l'exclusivité n'étant pas envisagée par le mandat initial de Y, une telle révocation était contraire à la volonté commune des parties et que la transformation du mandat en un mandat sans exclusivité auquel l’agent immobilier Y n'avait jamais consenti, ne lui était pas opposable.
Dans cette perspective, l’agent immobilier initialement saisi d’une exclusivité de vente pouvait prétendre à son indemnité.


A tort : « sauf stipulation d'irrévocabilité, la révocation partielle du mandat est, comme sa révocation totale, laissée à la discrétion du mandant, le mandataire pouvant renoncer au mandat ainsi modifié ».

Cour de cassation, 1ère chambre civile, 25 février 2010, n°08-22066

lire : sur la commission due à l'agent immobilier et la rédaction d'un mandat écrit

Jean Marc MIGLIETTI
Avocat au Barreau de Lyon

Lyon, le 15 mars 2010



NB. Autres informations disponibles en droit des affaires ou en droit du travail






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