> annulation de la vente d’un bien immobilier : réticence dolosive du vendeur
La
dissimulation par le vendeur d’un défaut du bien ou d’un risque pouvant
diminuer notablement la valeur de l’immeuble peut entraîner la
nullité de la vente pour dol (réticence dolosive).
Ainsi, le vendeur d’une maison doit informer expressément l’acquéreur du fait qu’elle a été
inondée plusieurs fois. A défaut de prouver de manière incontestable qu’il a prévenu clairement l’acheteur des risques d’inondation du bien, la vente peut être annulée pour réticence dolosive.
Ainsi, Madame A acquéreur d’une maison achetée en juillet 2002, s’aperçoit en février 2003, que celle-ci avait été inondée par deux fois en 1988 et en 2001.
Elle se retourne contre les vendeurs et le notaire ayant instrumenté pour demander la nullité de la vente.
Pour se défendre, ceux-ci produisent une attestation de l’agent immobilier qui avait mis les parties en relation : cette attestation mentionnait que « Madame A... avait été parfaitement informée des inondations ayant eu lieu en 1988 et 2001 et qu'elle avait ainsi acquis le bien immobilier en parfaite connaissance de cause ».
Les juridictions saisies de l’affaire ont estimé que « la production de cette attestation
ne suffisait pas à démontrer que le vendeur avait prévenu l'acquéreur des risques d'inondation ».
Dès lors, il fut jugé que les vendeurs avaient dissimulé cet élément à Mme A... qui n'aurait pas acquis un tel immeuble si elle l'avait connu.
Par conséquent l'existence d'une
réticence dolosive lors de la vente
était caractérisée et la vente fut déclarée nulle.
Cour de cassation, 3 ème chambre civile, 3 mars 2010,n° 08-21056, 08-21057
Le vendeur doit donc être non seulement d’une parfaite loyauté ; il doit aussi
justifier qu’il a rempli son devoir d’informer l’acquéreur de tout élément susceptible de modifier son appréciation de la valeur du bien. Cela permettra ainsi de limiter les risques de litige ultérieur.
Jean Marc MIGLIETTI
Avocat au Barreau de Lyon
Lyon, le 12 mai 2010
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