> prêt bancaire et vente sous condition suspensive
Il est banal qu’une vente, « compromis de vente » ou promesse de vente, (surtout d’immeuble ou de fonds de commerce) , soit stipulée sous réserve de
l’obtention d’un prêt au profit de l’acquéreur.
Il s’agit de ce qu’on appelle une promesse de vente sous
condition suspensive.
La condition de réalisation de la vente est le fait pour le bénéficiaire de la promesse de vente (acquéreur) d’obtenir un prêt qu’il s’engage à solliciter. La promesse de vente prévoit naturellement les conditions de ce prêt : délais d’obtention, montant sollicité, durée …
Lorsque le prêt dans les termes et délai convenus n’est pas obtenu, la vente ne peut se réaliser.
C’est alors qu’un litige peut survenir : le promettant à la vente (vendeur) reproche à son cocontractant de n’avoir pas vraiment sollicité le prêt de bonne foi .
Il entend solliciter des dommages intérêt en réparation de l’inexécution fautive de la part de l’acquéreur.
problème posé :
Dans ce cas,
à qui incombe la charge de la preuve qu’il y a eu défaillance ou non, de la part du bénéficiaire de la promesse?
Est-ce à l’acquéreur conditionnel de prouver que le refus du prêt ne lui est pas imputable ?
Est – ce au contraire au vendeur conditionnel, de prouver que le bénéficiaire de la promesse de vente (acquéreur), a empêché la réalisation de la condition d’obtention du prêt ?
En pratique, la difficulté se règle en deux temps, de la manière suivante :
1 - L’acquéreur, bénéficiaire de la promesse de vente doit démontrer qu’il a présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées,
2 – le vendeur promettant doit prouver que la non obtention du prêt dans le délai convenu par son cocontractant est imputable à ce dernier.
Ce n'est qu'à cette condition qu'il pourra prétendre à une indemnité.
En effet, « il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l’accomplissement de la condition »
Cour de cassation, chambre civile 3,26 mai 2010, 09-15317
Jean Marc
MIGLIETTI Avocat
Barreau de Lyon
Lyon, le 3 septembre 2010
