> vente d’immeuble et de fonds de commerce : attention au mandat irrégulier
Les mandats de ventes d’immeubles et de fonds de commerce confiés aux titulaires de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » sont strictement réglementés par la loi du 2 janvier 1970 et par son décret d’application du 20 juillet 1972.
Un
mandat irrégulier en la forme peut compromettre la réalisation de la cession ou de l’acquisition envisagée par l’intermédiaire de l’agence immobilière.
lire : sur l'exigence d'un
mandat écrit de l'agent concernant son droit à commission.
Tel est le cas, par exemple, si le mandat de vente n’est pas inscrit sur le registre des mandats prescrit et si le mandat ne comporte pas le numéro d’inscription à ce registre.
Ainsi, une société de transactions immobilières et de ventes de fonds de commerce, avait transmis à M. A, une offre de vente d’un local commercial et d’un appartement pour le compte de M.V, propriétaire de ces biens.
M. A ayant accepté l’offre de vente proposée par l’agence a assigné M.V en réalisation forcée de la vente.
Cependant, M.V a contesté l’existence et la validité du mandat donné à l’agence immobilière ainsi que le caractère parfait de la vente.
Avec raison, car le mandat invoqué n’était pas régulier.
En effet, selon l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 « les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant d’une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 à peine de nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt ».
Or, l’intermédiaire mandataire
n’avait pas mentionné le mandat sur le registre des mandats, ni porté le numéro d’inscription sur l’exemplaire du mandat remis à M.V, vendeur.
Dès lors, M.V n’était
pas engagé envers M. A par l’offre formulée en son nom par l’agence immobilière en application de ce mandat irrégulier.
La vente n’avait
pas été valablement conclue.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 avril 2009, n° 07-21610
Jean Marc MIGLIETTI
Avocat au Barreau de Lyon
lyon, le 20 avril 2009
NB. Autres
informations disponibles en droit des affaires
Textes de références : extraits
Loi du 2 janvier 1970
Article 6
I - Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :
Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;
Les modalités de la reddition de compte ;
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
Les dispositions de l'article 1325 du code civil leur sont applicables.
Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.
Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d'argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l'article 1er avant qu'une opération visée au même article n'ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
II - Entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et son client, une convention est établie par écrit. Cette convention dont, conformément à l'article 1325 du code civil, un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier.
Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive.
Décret du 20 juillet 1972
Article 72
Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.
Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73.
Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.
Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'intérieur et du ministre de l'économie et des finances.
Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandat.
Ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivants du code civil.
Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans.
Article 73
Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.
Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre.
Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties.
Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire.
Article 74
Lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l'application du dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée.
